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20%所得税到底坑了谁
发布时间:2015-7-01 12:33:34 浏览量:1501
 


    根据万德数据,2月,北上广深四个一线城市住宅均价达到每平米23501元,同比增加6.65%,且交易量出现井喷,广州再现深夜排队买房的“奇观”。

面对严峻的形势,政府旋即在2月20日新发布五条调控政策。可是,向来以严厉、强势著称的国务院楼市政策,这次却十分平淡,只是强调了限购必须坚持执行,似乎毫无新意。然而,正当人们普遍失望之时,3月1日,国五条细则发布,“二套房严格按交易所得的20%计征所得税。”消息一出,舆论哗然,谁也不曾想平平淡淡的国五条会得到如此重口味的解读,正应了老版《大话西游》中的一句台词,“这回大家满意了吧!”

然而,提高20%的所得税,相当于增加了20%的交易成本。同限购政策一样,通过抑制需求打压房价,短期内的确能取得立竿见影的效果,但势必持续不了。

价格是由供需决定的,任何商品都不能免俗。中国房价一直坚挺,本质上是房屋供给远小于社会需求造成。一方面,人口集中的大城市,政府控制下的招标售卖土地不足,限制了商品房的建设;另一方面,宽松的货币政策和房价上涨预期推高了投机需求,导致存量房惜售,限制了二手房的供给。供需失衡使价格高涨,而不断上涨的房价反过来加强市场对未来的看多预期,更增加卖方的投机和惜售,导致供需进一步失衡。近几年,越来越多城市出现大量的新房空置现象,正说明惜售情况十分普遍。在如此这般的恶性循环中,房价就像积木一样越搭越高。

如限购、增加所得税等方式,可以有效抑制盲目扩大的市场需求。银行贷款的限制和交易税收的增加,拉高了买房的成本,使得资金实力不济的短线投机客望而却步,打压需求从而抑制房价增长。可是,作为投资品的商品房,同时还有不可替代的居住功能。在中国特殊的家庭文化和租赁市场不够完善的情况下,居者有其屋,是必然的刚性。刚需的存在,让需求下滑幅度十分有限,也改变不了人们对房价未来的预期。

限购等强制性的行业政策,虽然严厉,却孤掌难鸣。全球宏观经济不佳,货币泛滥,国内货币政策更是连续几年保持宽松,以应对潜在经济下滑危机。而城镇化的加速、还未改变的土地财政,种种因素似乎都暗示大家,房价没有跌的可能。此时,各路资金自然纷纷涌进已繁荣十几年,并被一致看涨的国内房地产市场。在流动性宽裕而物价不断上涨的前提下,想依靠强制政策压低资产价格,无疑违背了市场规律,效果自然有限。而原有的大量空置房,在资金充裕而价值不断推高之时,更可以悠闲的待价而沽。所以,限购等直接干预市场的政策虽然短期内限制了需求的扩张,但并不能从根本上改变供需失衡的现状。一个人战斗的限购政策,很是力不从心。

提高20%的所得税,虽然只针对二手房市场,但本质上仍然是限购政策范畴。尽管征税对象是卖房者,但房地产强势的卖方市场,可以轻易将这种交易成本转嫁至买方。二手房定价,业界都是采用“实收”价格,即甲方一开始就确定最后能获得的收益,如契税、营业税等等,都是买方承担。按照这样的潜规则,20%的所得税对卖方惜售的影响力就大打折扣。只要手头不紧,房价继续看涨,就不着急卖,征多少税并不重要,总会有人买。另一方面,20%的所得税只针对二手房,新房不受影响。这就造成担心交易成本增加的买房者,会更多的涌向新房市场,推高新房价格。原有的供需失衡进一步加剧,房价势必面临更大的上涨压力。所以,针对投机客的20%所得税,长期下去,最后很可能还是“求房若渴”的广大蜗居族埋单。

政策强制干预市场,打压需求,只是一时的权宜之计,不能作为永久的行业规则。事实上,近几年,政府逐渐试行的房产税,相比于强制的限购,长期来说更为可靠。房产税作为直接税,单单面向房产持有者,无法转嫁且程序简单,能有效解决中国现存的大量空置房问题,从而增加市场供给。另外,扩大土地供应,将集体用地纳入到商品房市场,也是有效解决供给问题的方法之一。

总之,短期内实行严厉的商品房限购政策,是必要和有效的。但是,这些政策只是为房地产行业改革提供时间,并不是最终的解决方案。开征房产税、扩大商品房土地来源、废除地方土地财政,才能真正解决商品房供需失衡问题。只有供给、需求在市场的自发调节下达到再平衡,房价才能真正稳定,老百姓也才能真正居者有其屋。


 
 

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